Inside Dubai Estate logo

Все, что не так с рынком недвижимости в Дубае

Max
(updated 9 months ago)
by Max

Рынок недвижимости в Дубае часто представляют как рай для инвесторов. Блестящие брошюры, многообещающая реклама и потрясающие фотографии горизонтов манят местных и иностранных покупателей. Однако за гламурным видом скрывается множество проблем, о которых следует знать потенциальным покупателям и инвесторам. Ниже приводится анализ того, что не так с рынком недвижимости Дубая.

Правда, скрывающаяся за рекламируемыми показателями рентабельности инвестиций

Агенты по продаже недвижимости в Дубае часто демонстрируют заоблачные ROIs (цифры рентабельности инвестиций), чтобы привлечь покупателей. Однако в этих цифрах обычно не учитываются неизбежные расходы, такие как коммунальные расходы и плата за обслуживание, в результате чего рентабельность инвестиций кажется выше, чем она есть на самом деле.

Несмотря на то, что могут быть даже обоснованные причины для представления показателя ROI в том виде, в котором он обычно представляется (например, потому что это просто общепринятый стандарт, облегчающий сравнение объектов, или потому что такие расходы невозможно предсказать из-за их изменчивости и т.д.), необходимо четко понимать, какие потенциальные затраты включает и какие не включает расчетный показатель ROI.

Однако даже после учета этих дополнительных расходов хорошо подобранный объект недвижимости может принести высокую рентабельность инвестиций. Главное - не принимать завышенные цифры ROI за чистую монету и проводить тщательные расчеты.

Недобросовестные практики разработчиков

1. Задержки в осуществлении проектов

Застройщики часто просят рассрочку платежа, обещая своевременный ход строительства. К сожалению, чаще всего задержки случаются, и покупатели оказываются в финансовой лазейке без каких-либо средств защиты.

2. Манипулятивная коммуникация доступности

Рынок недвижимости Дубая известен своими проектами-блокбастерами, которые раскупаются в течение нескольких дней или даже часов. Такие проекты, пользующиеся бешенным спросом, создают прецедент и формируют образ дефицита и срочности, который отражается на всем рынке. Хотя это явление справедливо для таких элитных и востребованных объектов, не все проекты имеют такой же уровень спроса.

Некоторые менее популярные проекты ловко используют эффект хайпа, вызванного этими бестселлерами. Они применяют похожие тактики продаж, например, выпускают квартиры поэтажно, чтобы создать иллюзию дефицита. Эта стратегия направлена на то, чтобы вызвать у потенциальных покупателей "страх пропустить" (FOMO) и вынудить их совершить поспешную, а иногда и непродуманную покупку.

Такая тактика делает особенно важным для покупателей наличие инсайдерской информации и глубокого понимания рынка и конкретных проектов, которые их интересуют. Такие знания могут оказать неоценимую помощь, чтобы отличить действительно востребованные объекты от тех, которые используют манипулятивную тактику продаж для создания видимости таковых.

3. Нерациональное повышение цен

На рынке недвижимости Дубая наблюдается динамика рынка продавцов, то есть спрос часто превышает предложение. В таких условиях застройщики оказываются в выигрышном положении, что позволяет им применять ценовые стратегии, которые могут показаться рядовому покупателю нерациональными. Такое повышение цен часто происходит непредсказуемо, в зависимости от времени или этажности объекта, что затрудняет покупателям прогнозирование и планирование общей стоимости.

Причина такого неравномерного повышения цен не является чисто эксплуататорской, скорее, застройщики пытаются соответствовать высокому спросу и максимизировать свою прибыль на рынке, который это позволяет. Хотя на рынке продавцов такая тактика может остаться практически безнаказанной, она создает проблемы для покупателей, для которых доступность жилья становится все более затруднительной.

Проблемы вторичного рынка перепродаж

1. Ценовые испытания продавцов

На вторичном рынке часто можно встретить продавцов, которые постоянно повышают цену, не имея никаких желаний продавать недвижимость. Такое спекулятивное поведение отнимает время и силы у серьезных покупателей и искажает истинную рыночную стоимость объектов.

2. Игнорирование предложений без чека

Продавцы часто отклоняют любые предложения, не сопровождаемые чеком, что еще больше усложняет процесс покупки и исключает потенциально серьезных покупателей, которые могут не захотеть брать на себя обязательства без должной проверки.

3. Сложность проведения просмотров

Еще одной трудностью на вторичном рынке перепродаж является нелегкая борьба за назначение посещений объектов. Как агенты, так и владельцы часто не хотят назначать просмотры, если нет немедленных финансовых обязательств, например, чека на 10%-ный первоначальный взнос. Агенты могут посчитать, что эти усилия не стоят потенциальных комиссионных, в то время как владельцы предпочитают получить ощутимые обязательства, прежде чем открыть свои двери. Это ставит реальных покупателей в неловкое положение, поскольку на них вынуждают взять на себя финансовые обязательства, не имея возможности адекватно оценить объект. Такая ситуация усложняет процесс due diligence и создает ненужные риски.

Миф о "безналоговых" инвестициях

Обещания Дубая как безналоговой гавани могут вводить в заблуждение. Доход или прибыль, получаемые в Дубае, не всегда освобождаются от налогов - это зависит от вашего личного налогового резидентства. Если вы являетесь налогоплательщиком в таких странах, как Великобритания, США или Германия, то к вашим инвестициям в Дубае будет применяться ваша обычная налоговая ставка.

Чтобы действительно воспользоваться безналоговым статусом Дубая, необходимо официально изменить свое налоговое резидентство на ОАЭ, что хотя и возможно, но связано с рядом логистических и юридических сложностей.

Заключение

Рынок недвижимости Дубая привлекателен, однако он чреват сложностями и проблемами, о которых должен знать каждый покупатель. От вводящих в заблуждение презентаций о рентабельности инвестиций до манипуляций застройщиков и неясных правил налогообложения - некоторые области требуют проницательного взгляда и тщательного исследования. Чтобы эффективно ориентироваться в этом запутанном ландшафте, покупатель должен тщательно изучить его. Только в этом случае можно надеяться на осознанное и выгодное вложение средств в рынок недвижимости Дубая.

Newsletter

Gain significant advantage over other investors by subscribing to regular insights into the Dubai real estate market.

Max
by MaxOffplan-specialist since 2014
Contact Max