Многие из нас, просматривая сайты с объявлениями о продаже недвижимости, понимают, что квартира с видом на море стоит дороже, чем подобная квартира без вида. Но вопрос в том, насколько дороже?
В частности, если цена квартиры определяется набором факторов (таких как локация, размер, вид из окна, качество), то какая сумма приписывается виду из окна?
Если вопрос не ясен, подумайте над следующей ситуацией. Представьте себе, что вы пришли в автосалон, торгующий новыми автомобилями, и вам предложили выбрать один из двух типов сидений: тканевые или кожаные, при всех остальных равных параметрах. Вы можете легко определить, насколько дороже обойдутся кожаные сиденья: просто вычтите цену автомобиля с тканевыми сиденьями из цены автомобиля с кожаными сиденьями.
В результате мы получаем премию за кожаные, а не тканевые сиденья. В нашем случае мы ищем премию за вид на море.
Ключевое разница заключается в том, что мы ищем рыночную премию, то есть премию, возникающую в результате взаимодействия между участниками рынка, перепродающими свое жилье, а не премию, произвольно установлённую застройщиком (как в случае с автосалоном по продаже новых автомобилей).
Казалось бы, все просто? Ответить на этот вопрос в случае с квартирами сложно, поскольку большинство из них отличаются друг от друга по тонким параметрам, и трудно найти статистику продаж, в которой все факторы, влияющие на цену (такие как местоположение, дизайн, вид из окна, возраст), были бы одинаковыми, за исключением вида. Мы не хотим сравнивать яблоки с апельсинами.
Мы не можем просто взять любую случайную квартиру с видом на море и любую другую квартиру без вида и вычислить разницу - нам необходимо уравнять все остальные факторы, чтобы они нейтрализовались, изолировав компонент вида. Могли бы попытаться сделать поправку на вариации других факторов, но это сложно и грозит ошибками.
Я нашел жилой комплекс (Shoreline Apartments - Dubai), который был построен таким образом, что позволяет выделить компонент вида из окна и рассчитать премию, приходящуюся на вид из окна.
Мы остановимся на специфической планировке квартиры в комплексе - 1 998 кв. футов с двумя спальнями. В этом комплексе есть 200 таких квартир с видом на море и 200 с такими же характеристиками, но с видом на парк. Поскольку единственное, что меняется, это вид из окна, мы можем сравнить эти две категории как яблоки с яблоками и определить стоимость вида.
Расположение и вид на море отмечены синим цветом. Вид на парк отмечен зеленым цветом. Стрелки указывают на вид из окон каждой квартиры. Google Maps.
Вид из окна квартиры с видом на море.
Вид из окна квартиры с видом на парк.
Планировка. Более подробную информацию посмотрите здесь.
В качестве бонуса можно отметить, что набор данных по продажам в этом жилом комплексе охватывает 10+ лет, что позволяет ответить на еще один интересный вопрос: насколько постоянна премия с течением времени?
Вы можете спросить, почему все это должно меня интересовать? Мне кажется, что эти вопросы наиболее актуальны для застройщиков, которые пытаются разработать схемы ценообразования для новых комплексов у воды и хотят понять, какую цену нужно назначить за квартиру с видом на море по сравнению с квартирой без такого вида, чтобы не выкинуть деньги на ветер.
Это может служить в качестве ориентира для всех, кто хочет купить или продать квартиру, а также является интересным фактом для изучения. Люди любят вид на море, но какую цену они готовы заплатить за исполнение этого желания?
Анализ
Ниже я приведу результаты, избавив вас от работы по очистке данных и расчету премии, но те, кому это интересно, могут ознакомиться с ними по следующей ссылке.
Результаты
Какую рыночную премию приносит вид на море?
Давайте приступим к ответам. Для того чтобы вы почувствовали масштабы, я покажу вам график с ценами на квартиры на протяжении времени, разделенные на те с видом, и без. Мы рассматриваем 2-комнатные квартиры площадью 1,998 кв. футов. В период с 2011 по 2022 года средняя общая цена квартиры с видом на море составляла $865,205, а с видом на парк - $545,775.
Вычтя одно из другого, мы увидим, что "добавка" вида на море стоит в среднем $319,430. Не забывайте, что в остальном эти квартиры одинаковы - меняется только вид из окна. Другими словами, средняя рыночная премия за вид на море составляет $319,430. На следующей графике показано изменение премии с учетом времени (квартира с видом на море минус квартира с видом на парк). Интересно проследить, насколько нам важен вид из окна.
Мы видим, что в последние годы стоимость премии остается значительно ниже среднего уровня.
Является ли премия неизменной в течение времени?
Как видно из приведенного графика, ответ отрицательный. Давайте посмотрим на соотношение цен между морем и парком, чтобы выяснить, во сколько раз дороже квартиры с видом на море, чем на парк, и как это меняется со временем. Я также показываю индекс цен на квартиры в Дубае, который агрегирует все продажи квартир в городе, чтобы оценить, как меняются общие цены в течение времени. Подробнее об индексах цен можно прочитать здесь.
Мы также видим, что вариант с видом на море в целом на 60% дороже (зеленая линия при 1,6 балла), но этот показатель не является стабильным.
Я разделил графику на четыре части, так как заметил некоторые интересные связи между соотношением цен и общим индексом. В секции (2), когда общие цены растут, коэффициент всегда выше медианы. В области (3), когда общие цены движутся вбок, соотношение цен остается ниже медианного. В области (4) при постоянном снижении цен соотношение цен осциллирует вокруг медианы.
Похоже, что в периоды роста цен квартиры с видом на море дорожают быстрее; в периоды относительной стабильности соотношение сжимается, поскольку цены достигают равновесия; а в периоды снижения цен соотношение постоянно колеблется. Область (1) трудно интерпретировать, поскольку базовый год индекса находится в середине, а данных до 2011 года у нас нет, поэтому я оставляю читателю возможность самому сформулировать гипотезу о том, что здесь происходит.
Краткая сводка…
Вот краткая статистическая информация, которую можно вынести из всего этого.
- Средний размер премии за вид на море составляет $319,430
- С 2016 года премия оставалась ниже среднего исторического уровня
- Квартиры с видом на море дорожают быстрее остальных при общем росте цен
- Квартира с видом на море из окна, как правило, на 60% дороже такой же квартиры без вида
- Дополнительная стоимость вида на море обходится примерно в $160/кв. фут (или $1,720/кв. м).
Дальнейшая работа
Я бы хотел расширить исследование на большее количество типов квартир, но в Дубае в отчетах о сделках не указываются номера квартир, в отличие от таких стран, как США. Это затрудняет выяснение того, какая сделка соответствует той или иной планировке - вы можете увидеть объем работы, которую требовалось провести, перейдя по ссылке в разделе "Анализ". Я знаю, что это можно расширить, чтобы охватить, по крайней мере, 1-комнатные квартиры, что я и сделаю в будущем.
Дополнительное чтение
Если вам интересно узнать больше о видовых ценах, нажмите здесь, чтобы ознакомиться с исследованием, в котором оценивается экономическое влияние видовых цен на арендную плату за офисы на Манхэттене (Нью-Йорк).